Sau ‘’bình minh’’ chính sách, thị trường bất động sản được gỡ khó
Vì vậy, để có thể giúp thị trường bất động sản sớm phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, cần phải nhìn thẳng vào những mặt được và chưa được của pháp lý bất động sản để từ đó đưa ra các điều chỉnh chính sách cho phù hợp, đồng bộ, hiệu quả.
BẾ TẮC KHÓ GIẢI
Những vướng mắc pháp lý hiện nay đã xuất hiện từ năm 2015. Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật được ban hành trong giai đoạn 2013-2014 như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS,… Một loạt các thay đổi đã đặt ra thách thức cho các doanh nghiệp. Việc điều chỉnh chính sách đột ngột và cùng một lúc đã dẫn đến tình trạng “xung đột pháp luật” và “phân mảnh thể chế”.
Các bộ ngành khác nhau liên tục ban hành các văn bản dưới luật mà thiếu sự đồng bộ của các bộ ngành khác. Điển hình như Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên – Môi trường chủ trì soạn thảo đến nay đã được sửa đổi bổ sung bằng 6 nghị định khác nhau. Ở cấp địa phương, UBND các tỉnh/ thành phố mỗi nơi hiểu và áp dụng khác nhau, dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp khi làm dự án đã tuân thủ hướng dẫn của chính quyền sở tại, nhưng khi hậu kiểm thì các cơ quan trung ương kết luận là thực hiện sai quy định, dẫn đến dự án bế tắc không thể tiếp tục thực hiện.
Để “giải cứu” thị trường, các cơ quan quản lý nhà nước đã lập các tổ công tác nhằm thúc đẩy bộ máy hành chính công hoạt động hết công suất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không thể đẩy lùi hoàn toàn sự trì trệ của bộ máy, vì bản chất của các vấn đề không hoàn toàn đến từ thái độ làm việc của công chức, cán bộ. Có những địa phương muốn hỗ trợ doanh nghiệp, nhưng vướng mắc của doanh nghiệp không thuộc thẩm quyền của họ. Những vướng mắc của các dự án bất động sản cả nước đã được tổng hợp rất nhiều trong các báo cáo của các tổ công tác của trung ương lẫn địa phương, hầu hết các vướng mắc đều có điểm chung là xuất phát từ các chính sách pháp lý chưa phù hợp. Đây là những khó khăn nằm ngoài khả năng của doanh nghiệp và thị trường. Sự bế tắc của thị trường và nguyên nhân xảy ra có thể được tóm gọn bằng những vấn đề dưới đây.
Cơ chế thực hiện dự án chưa rõ ràng và thiếu nhất quán
Trước năm 2015 thì đặc trưng của các dự án bất động sản trong giai đoạn này là có thể thực hiện riêng rẽ phần lớn các thủ tục hành chính theo Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006,… Việc thực hiện riêng rẽ thủ tục đã thúc đẩy nhanh quá trình làm dự án, tuy nhiên lại bộc lộ các vướng mắc khi một số dự án chưa hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý đã tiến hành kinh doanh nên đẩy các khó khăn cho người mua. Hiện nay không thiếu các trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng dự án đã được đưa vào sử dụng ổn định trong nhiều năm. Những bất động sản này chưa thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân và xuất hiện tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài tại nhiều địa phương.
Rất nhiều dự án không thể tiếp tục triển khai khi thiếu các thủ tục đầu vào, trong đó quan trọng nhất là các thủ tục về đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Một số nơi chưa kịp cập nhật các quy định mới và vẫn thực hiện dự án theo “thói quen” từ trước, dẫn đến việc triển khai dự án không phù hợp với các quy định hiện hành. Khi tiến hành hậu kiểm thì có thể quy trách nhiệm cho các cá nhân, tổ chức nhằm thúc đẩy việc tuân thủ pháp luật, nhưng vô tình lại đẩy doanh nghiệp và những nhà đầu tư đã mua các dự án chưa đầy đủ pháp lý vào khó khăn. Đứng trên phương diện người bán nhà thì ngay cả chủ đầu tư còn chưa nhận thức được họ đang vi phạm quy định pháp luật thì việc đặt trách nhiệm cho người mua là khó khả thi.
Quy hoạch bị phá vỡ, tình trạng phân lô, bán nền tự phát diễn ra nhiều nơi
Trước thời điểm Luật Quy hoạch 2017 ra đời, tình trạng phát triển dự án tự phát ở nhiều địa phương đã dẫn đến nhiều hậu quả to lớn cho việc phát triển bền vững, ổn định. Việc quản lý thiếu khoa học, trên cùng một đơn vị lãnh thổ xuất hiện nhiều quy hoạch đan xen và chồng lấn lẫn nhau gây ra sự lúng túng cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Tình trạng làm trước rồi sau đó mới cập nhật quy hoạch đã diễn ở nhiều nơi.
Sau thời điểm Luật Quy hoạch 2017, việc triển khai dự án phải tuân thủ theo lộ trình từ trên xuống dưới. Tuy nhiên, việc lần đầu xây dựng quy hoạch tỉnh gây ra sự lúng túng cho các địa phương. Khi chưa có quy hoạch cấp trên được phê duyệt thì các quy hoạch cấp dưới cho các dự án bất động sản cũng đình trệ do không được phê duyệt theo. Gần đây, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết để thống nhất chủ trương quy hoạch nào làm trước được phê duyệt trước, trường hợp quy hoạch cấp trên có điều chỉnh thì quy hoạch cấp dưới được phép điều chỉnh theo.
Khi các dự án bất động sản gặp khó khăn trong việc triển khai, nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm. Điều này đã gián tiếp thúc đẩy tình trạng phân lô bán nền tự phát và đất nông nghiệp cũng bị tách thửa tràn lan. Có nhiều nguyên nhân cho thực trạng trên, trong đó có việc triển khai các quy hoạch thiếu đồng bộ. Chẳng hạn, đã có quy hoạch sử dụng đất là đất ở nhưng chưa có quy hoạch xây dựng đi kèm nên các khu đất này thiếu các hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cơ bản, hình thành các khu dân cư tự phát thiếu các tiện ích cơ bản.
Khi chính quyền phủ các quy hoạch xây dựng lên thì xuất hiện các lô đất dù được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở nhưng không thể xây dựng vì không phù hợp quy hoạch xây dựng. Ngoài ra, còn hiện tượng một số cá nhân tự quảng cáo các quỹ đất này là “dự án” hợp pháp, sau đó huy động vốn trái phép của người dân, nhưng thực tế đây là các thông tin không chính xác. Những nhà đầu tư mua đất tại các “dự án ma” khiếu kiện, khiếu nại khi quyền lợi của mình bị ảnh hưởng.
.jpg)
NIỀM TIN CỦA THỊ TRƯỜNG
Trong những năm gần đây, nhiều vụ án liên quan đến lĩnh vực bất động sản được các cơ quan điều tra, xét xử đưa ra ánh sáng. Tuy nhiên, liệu rằng chính sách nhà nước có làm một cách triệt để hay không, hay đó chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Do đó, nhiều nhà đầu tư sẽ không hoàn toàn yên tâm khi mua bất động sản tại các dự án.
Ngoài ra, những vướng mắc pháp lý còn tạo tâm lý trì trệ của bộ máy hành pháp ở cả trung ương lẫn địa phương. Các quyết định của cán bộ, công chức trong hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản rất dễ gặp phải rủi ro hậu kiểm. Nguyên nhân là từ cách hiểu khác nhau giữa cơ quan thực thi và cơ quan hậu kiểm đối với các quy định pháp luật chưa rõ ràng, thống nhất.
Ví dụ như chính sách về định giá đất. Đây là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến sai phạm của cán bộ, công chức. Chủ trương của chính sách là định giá đất sát với giá thị trường. Tuy nhiên, nếu thay đổi góc nhìn chúng ta sẽ thấy rằng giá đất luôn biến động theo thị trường. Vậy liệu rằng khi giá đất thị trường giảm, Nhà nước có giảm tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp hay không? Rủi ro đặt ra với người có thẩm quyền là rất lớn.
"BÌNH MINH" CHÍNH SÁCH
Một loạt các vướng mắc kể trên đặt ra vấn đề phải có những thay đổi đồng bộ cho toàn bộ hệ thống chính sách pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. Với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững, các nhà hoạch định chính sách đã có những điều chỉnh đồng bộ khi ban hành một loạt các văn bản pháp luật tác động trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,… hoặc gián tiếp liên quan về tài chính bất động sản như Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi,… Có nhiều điểm mới trong các văn bản pháp luật này, tuy nhiên có thể tóm gọn trong các chủ trương lớn dưới đây.
Siết chặt việc tiếp cận quỹ đất của dự án bất động sản nhà ở, thương mại, nhưng mở rộng phương thức tiếp cận quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội.
Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng là chủ yếu giao đất thông qua đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bên cạnh đó, trong một số trường hợp nhà đầu tư được phép thực hiện dự án bất động sản thông qua hình thức mua gom đất, góp vốn thực hiện dự án bằng đất. Các quy định này sẽ giúp các bên liên quan làm rõ quá trình tiếp cận đất đai của mình đã phù hợp với quy định pháp luật hay chưa, từ đó có những phương hướng thực hiện dự án phù hợp.
Luật Đất đai 2024 cũng thúc đẩy nhanh thủ tục xác định giá đất khi Nhà nước sẽ là bên chủ động trong việc ban hành Bảng giá đất hằng năm cập nhật cho từng địa phương. Trên cơ sở Bảng giá đất cập nhật này sẽ giúp đơn giản hóa quá trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất, giảm bớt trách nhiệm của những người có thẩm quyền trong xác định giá đất. Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung, hoàn chỉnh các hình thức sử dụng đất mới chưa có trong luật cũ. Ví dụ như hình thức giao đất cho các dự án biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng – văn phòng, bổ sung hình sử dụng đất đa mục đích, hoặc các hình thức sử dụng đất đặc thù khác.
Đối với các dự án được ưu tiên phát triển như nhà ở xã hội, Luật Đất đai 2024 cho phép doanh nghiệp được sử dụng đa dạng các quỹ đất khác nhau mà mình có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Ngoài ra, quy định mới cũng đơn giản hóa quy trình khi giao đất thực hiện dự án nhà ở xã hội là giao đất không thu tiền sử dụng đất, thay vì như trước đây là định giá đất và miễn tiền sử dụng đất. Các quy định mới cũng yêu cầu chính quyền địa phương căn cứ trên kế hoạch phát triển nhà ở để đưa các quỹ đất phù hợp bổ sung vào các cấp quy hoạch. Doanh nghiệp sẽ dựa vào các quy hoạch được duyệt để đối chiếu, tìm kiếm quỹ đất phù hợp phát triển dự án nhà ở xã hội.
Đồng thời Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 cũng đưa ra các quy định cho phép nhà đầu tư được quyền sử dụng quỹ nhà ở xã hội trong dự án để tái định cư, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại chỗ cho người dân bị ảnh hưởng trong khu vực dự án.
Phát triển dự án bất động sản phải chuyên nghiệp, không dành cho các cá nhân tự phát.
Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 đã khắc phục những trục trặc của thị trường bất động sản, trong đó nổi bật là siết chặt điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh. Trước đây khi chưa siết chặt các quy định này, rất nhiều bất động sản chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý, chưa đủ các điều kiện để kinh doanh nhưng vẫn được đem ra giao dịch.
Nếu như luật cũ quy định 4 hình thức huy động vốn thực hiện dự án nhà ở thương mại, thì luật mới đã chia tách rõ ràng hơn thành 05 trường hợp và bổ sung hình thức huy động vốn bằng đặt cọc vào quy định. Các quy định về huy động cũng được điều chỉnh đồng bộ tại Luật Các tổ chức tín dụng và Nghị định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trong đó đưa ra các điều kiện về pháp lý dự án để có thể huy động vốn theo các hình thức này. Những thay đổi này nhằm tăng rào cản gia nhập thị trường, qua đó loại các chủ đầu tư yếu kém năng lực, thực hiện chủ trương phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng thể hóa tháo gỡ cho hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Đây là phương thức rất tốt để huy động nguồn lực xã hội cho việc phát triển đồng bộ dự án, đặc biệt là các dự án lớn. Nhà phát triển bất động sản thì không nhất thiết đồng thời là doanh nghiệp về giáo dục, y tế hay khách sạn, vì vậy việc cho phép chuyển nhượng các dự án thành phần cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ thúc đẩy tiến độ chung của dự án, tận dụng tối đa nguồn lực của đất. Các quy định rõ ràng sẽ thúc đẩy doanh nghiệp chủ động trong việc tuân thủ quy định về chuyển nhượng dự án, tránh việc thất thu thuế thông qua việc chuyển nhượng phần vốn góp.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng siết chặt quy định của các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới. Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển đều có một đội ngũ doanh nghiệp, cá nhân hành nghề môi giới chuyên nghiệp. Những nhà môi giới này là những người hỗ trợ khách hàng đầu tư một cách đúng đắn, tránh những dự án “ma” hay những dự án thiếu tính pháp lý. Thực tế cho thấy, những năm gần đây, sự lệch lạc của thị trường có việc “tiếp tay” không nhỏ của những môi giới thiếu đạo đức nghề nghiệp. Họ biết hoặc cố tình không biết về rủi ro của các dự án nhưng vẫn bất chấp bán cho bằng được vì mục tiêu hoa hồng môi giới.
Để quản lý hoạt động của các môi giới, luật mới đã cụ thể hóa hơn trách nhiệm của các môi giới trong việc bán các sản phẩm không đảm bảo. Môi giới có thể phải chịu trách nhiệm hình sự khi cố tình lừa dối khách hàng. Ngoài ra, cá các nhân không được hành nghề môi giới độc lập mà phải nằm trong doanh nghiệp. Điều này sẽ nâng cao trách nhiệm của các tổ chức môi giới trong việc bán sản phẩm bất động sản.
LỜI KẾT
Vẫn còn đó bài học về sự điều hành “giật cục” về chính sách đã làm cho thị trường mất đi những cơ hội phát triển. Do đó, quá trình xây dựng các văn bản pháp luật về thị trường bất động sản hiện nay đã được tiến hành rất thận trọng. Trong trường hợp các nhà làm luật chưa đánh giá hết các tác động của chính sách, hay giải quyết các xung đột pháp luật thì chưa vội thông qua.
Năm 2024 là năm bản lề để các nhà đầu tư cùng các bên liên quan khác có những sự chuẩn bị chu đáo nhất trong giai đoạn sắp tới. Kỳ vọng một số luật mới đã thông qua sẽ tháo gỡ được các vướng mắc pháp lí đang tồn tại trên thị trường hiện nay. Việc lãi suất đang giảm khá sâu sẽ thúc đẩy cho thị trường bất động sản ấm dần và các hoạt động M&A dự án diễn ra nhiều hơn, nhanh hơn. Đặc biệt, với chủ trương, chính sách đẩy mạnh việc phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ tiếp thêm sức sống mới cho thị trường.
